Con ordinanza n. 27932 del 23 settembre 2022, la Corte di Cassazione, confermando quanto precedentemente stabilito nel giudizio di appello, ha affermato che:
“… In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’articolo 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto…”
“… L’oggettiva circostanza di fatto che, nella realtà, l’immobile risultava gravemente deteriorato, secondo il percorso logico (peraltro del tutto corretto) alla base della decisione impugnata, giustificava di per sé il rifiuto di riceverne la restituzione da parte della locatrice…”
In sintesi, il rifiuto del locatore di ricevere l’immobile è legittimo soltanto nel caso in cui i danni o le innovazioni apportate dal conduttore siano di una gravità tale da necessitare di opere di ripristino gravose, circostanza che non si verifica quando, invece, si tratta soltanto di piccoli danni dovuti all’omessa manutenzione ordinaria del medesimo.
Sul tema, infatti, la giurisprudenza di legittimità è chiara nello stabilire che:
“In tema di locazione, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, cosicché nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinarie e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore tenuto per non aggravare il danno e il suo rifiuto di ricevere la cosa e conseguentemente illegittimo, salvo il diritto al risarcimento dei danni, mentre nel secondo caso, poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di attività straordinarie e gravose, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta” (Cass. civ., sez. III, 26/11/2002, n. 16685; nello stesso senso anche Cass. civ., sez. III, 13/07/1998, n. 6856; Cass. civ., sez. III, 18/06/1993, n. 6798).
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