Purtroppo non è poi così raro sentir parlare di casi in cui l’amministratore di condominio ha commesso gravi irregolarità nella propria gestione, o peggio, di situazioni in cui questi ha distratto ingenti somme di denaro versate dai condomini che, ignari, sono stati costretti a pagare due volte le medesime forniture per ripianare i debiti accumulati.
Il tema è stato oggetto di dibattito anche da parte della trasmissione televisiva “Tagadà” su La7 durante la puntata dell’8 Marzo 2016, dove l’Avv. Fabio Cioffi è intervenuto per spiegare quali siano gli eventuali strumenti di tutela a disposizione dei condomini truffati.
Il primo rimedio (oltre che il più efficace) è sicuramente il controllo preventivo sulla gestione dell’amministratore. La legge, infatti, consente a ciascun condomino di poter visionare e chiedere copia (a proprie spese) di tutti gli atti ed i documenti giustificativi di spesa del condominio, inclusi gli estratti conto bancari.
L’art. 1130 bis, oltre a prevedere l’obbligo di rendiconto per l’amministratore, stabilendo che esso debba essere composto di un registro di contabilità (dove vanno annotate tutte le voci di entrata ed uscita), da un riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle eventuali pendenze, al fine di rendere più agevole l’attività di controllo in favore dei condomini, prevede altresì la possibilità di nomina (da parte dell’assemblea) di un revisore dei conti che verifichi la contabilità del condominio.
Ma poichè non tutti sono in grado di verificare tempestivamente i conti del condominio o, molto più semplicemente può accadere che quando ci si accorge della “cattiva gestione” il danno ormai è già fatto, lo strumento sicuramente più efficace garantire maggior serenità ai condomini è quello della polizza assicurativa sulla responsabilità civile dell’amministratore.
L’art. 1129 c.c., infatti, prevede la possibilità per l’assemblea dei condomini di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato. In tal caso, l’amministratore sarà altresì tenuto ad adeguare i massimali della propria polizza se durante l’esercizio del suo mandato l’assemblea deliberi lavori straordinari (ad esempio per lavori edili di ristrutturazione dell’immobile).
Tale strumento garantirà i condomini sulla solvibilità dell’amministratore nel caso in cui questi venisse revocato per gravi responsabilità e poi condannato al risarcimento del danno cagionato al condominio dalla propria incauta gestione.
L’amministratore, infatti, può essere revocato in ogni momento dall’assemblea del condominio con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La revoca può essere altresì disposta dall’Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino nel caso in cui non depositi il rendiconto e in tutti gli altri casi di gravi irregolarità.
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