“Valorizzare gli immobili col cambio di destinazione d’uso”

(Breve commento alla L.R. Lazio n. 7/2017)

 di Francesco Barone e Fabio Cioffi

Uno dei modi più efficaci per valorizzare gli immobili è il cambio (detto “mutamento”) della loro destinazione d’uso, per adeguarli a quelle che sono – di volta in volta – le richieste del mercato immobiliare.

Così un appartamento può diventare un ufficio o viceversa; un locale commerciale può essere riutilizzato per ospitare un’attività artigianale; un grande garage può divenire un supermercato, ecc.

Il cambio di destinazione d’uso può avvenire senza opere edilizie, nei casi in cui l’immobile è già pronto ad essere riutilizzato e in tal caso di parla di cambio “funzionale” di destinazione d’uso, poiché è la sola funzione a cambiare. Laddove, viceversa, l’immobile ha necessità di essere adeguato alla sua nuova destinazione attraverso una serie di opere edilizie, il cambio si definisce “strutturale”.

In genere tuttavia, le norme urbanistiche impongono limiti (e costi) al cambio di destinazione d’uso degli immobili, talvolta impedendolo del tutto, laddove ritenuto contrario agli interessi pubblici legati ad una corretta gestione del territorio (ad es., proibendo attività rumorose in quartieri residenziali).

Un esempio per tutti: nel centro storico di Roma, il cambio di destinazione d’uso degli immobili residenziali per adibirli ad altre funzioni (ad esempio, commerciali ovvero ad uffici) è ammesso per i soli piani interrati, piani terra e mezzanini, mentre è proibito per gli altri piani, poiché si vuole evidentemente evitare che il centro storico della capitale si spopoli a beneficio di funzioni diverse da quella abitativa.

Ebbene, la recente L.R. Lazio n. 7 del 18 luglio 2017 (“Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”) ha introdotto, tra l’altro, specifiche disposizioni che consentono più agevolmente il cambio di destinazione d’uso degli immobili.

Vi segnaliamo a tal proposito due previsioni.

La prima è quella recata dall’art. 4, secondo cui le Amministrazioni comunali del Lazio possono prevedere (con delibera del consiglio comunale) nei propri piani regolatori interventi di valorizzazione su singoli edifici, con cambio di destinazione d’uso anche tra categorie funzionali non omogenee, ossia tra destinazioni tra loro totalmente diverse (come ad es. da residenziale a uffici o viceversa).

La vera opportunità è tuttavia rappresentata dal fatto che entro un anno dall’entrata in vigore della legge regionale, ossia fino al 19 luglio 2018, le previsioni dell’articolo 4 si applicano immediatamente agli edifici esistenti e legittimi (ovvero condonati), di dimensioni inferiori a 10 mila mq., previa richiesta di idoneo titolo edilizio: in altre parole, fino al prossimo luglio si potrà prescindere dall’adozione della citata delibera comunale e richiedere direttamente al Comune il cambio di destinazione d’uso degli immobili (purché non abusivi), con o senza opere edilizie, anche in deroga ai limiti e divieti recati dai piani regolatori comunali.

Un’altra norma molto interessante per la valorizzazione degli immobili è quella dell’art. 6, secondo cui sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia con aumenti di volume o di superficie utile lorda degli edifici (sino al venti per cento di quella esistente), oltre al cambio di destinazione d’uso anche in deroga rispetto alle previsioni recate dal Piano regolatore sugli immobili che si intende adibire a sale cinematografiche o centri culturali polifunzionali nonché per l’apertura di connesse attività commerciali, artigianali e di servizi.

 

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